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“思想、引领”【嘉宾观点】魏杰：房地产商最怕地价跌 一跌就崩盘


 　　 清华大学经济管理学院建院30周年活动于3月12日至4月27日举行。“思想•引领”系列学术论坛之《激荡年代的产业变局与战略创新》于27日展开。图为清华经管学院创新创业与战略系、清华同方讲席教授魏杰在论坛做主题演讲。（图片来源：新浪财经 常宁 摄）

　　新浪财经讯 清华大学经济管理学院建院30周年活动于3月12日至4月27日举行。“思想•引领”系列学术论坛之《激荡年代的产业变局与战略创新》于27日展开。图为清华经管学院创新创业与战略系、清华同方讲席教授魏杰在论坛做主题演讲。

　　以下为演讲实录：

　　魏杰：在座的各位新老朋友，非常高兴今天下午参加这个论坛。这是我们创新之一，开展的各种各样的学术论坛，今天下午由创新创业战略系完成，主任在征求我意见的时候，我说是不是讲讲关于产业结构调整的问题，之所以提这个想法的原因有两个：

　　一个是中国今年经济生活有两件大事儿，一个是深化改革，一个是结构调整。这两件事儿对企业的影响不同，一个是深化改革对企业界都是利好，深化改革强调市场资源配置的决定作用，比如说把原来的基本经济制度调整了，包括年审制改成申报制，对企业来讲总体是一个利好消息。深化改革总体对企业的影响主要是利好。

　　但是结构调整不同，结构调整可能对企业带来很多的利空，尤其是用现在的话来讲叫压力与机遇并存，更多的是一种压力。利空的成份很大，过去十几年我们过度干预市场导致结构严重失调，而且结构失衡是政府的高负债以及银行的货币投放，因此会引发一些我们意想不到的风险。我的感觉是今年可能是结构调整风险远远大于深化改革的风险，这个风险我们要提前有所准备，对企业来讲应该提前做好准备。

　　原来我们的判断，去年11月份我们开过一次会，可能是有更好的判断。今年二月份以后，越来越感到结构调整的负面情况会远远高于我们原来的判断，看到一系列企业崩盘也好，很快倒闭也好，都与结构调整有关。

　　我想这样的话，战略机遇这次会能不能就产业结构的问题做点讨论，这是这个原因。

　　第二个原因，去年3月份开始我们跟踪了结构调整，这是升级性的结构调整，转型升级的领域比例很高，在未来对中国有很大的影响。转型和升级写结构调整中哪些需要我们总结，哪些需要探讨是非常重要的，尤其是现在对宏观经济和企业研究比较多，但是对产业的变动中研究的比较少，所以我们想在这次的变动中获得一些相关的数据和对未来有作用的材料。所以从去年开始一直追踪这个过程，现在对一些产业有一些判断，有一些逐渐共性的东西。借这次论坛和大家做点交流，所以向主任建议，我的发言主要从产业结构方面谈谈。

　　这个标题也很好，激荡年代的产业变局与战略创新，我想谈点关于产业结构方面的问题。

　　这次研究发现，在结构调整中主要是遇到17个产业，最主要的是四大产业，波及到17个产行业，但是最主要的可能是四大产业。

　　第一个产业是房地产产业，这次的结构调整房地产处于走向常态化，未来中国产业结构重要组成部分，对我们未来的产业贡献是10%左右，这次调整的很重要的任务是把房地产的非常态转向常态化的产业。这次怎么调整才能完成这次转变呢？从最高决策层到企业界逐渐的形成共识，就是这次调整的重要问题是搞清楚到底哪些规政府管理，哪些归市场管，把市场政府在这个问题明确了，如果不清楚的话，政府干预市场应该调整的东西，像过去一样，关键是搞清楚政府和企业的各自职责是什么，理清以后才能完成转变。

　　政府和市场是什么职责呢？政府的职责就是保障性住房，房地产产业涉及到消费投资，政府主要职责是建设保障性住房，总结了三条原则，第一条是保障性住房就是社会保障的组成部分，因此保障性住房不可能面积太大，保障房是社会保障的一部分，不应该面积过大，这个原则必须坚持。

　　第二个原则是保障住房用的是纳税人的钱，纳税人的钱是有限的，因此保障性住房的建设必须循序渐进，我们不可能在一两年内解决所有人的保障性住房，坚持循序渐进的原则，谨防大跃进式的搞。

　　第三个原则，就是保障性住房是社会保障的组成部分，所以未来的主要方向是价格比较低的，不是市场概念。

　　这三个原则已经获得了最高决策层和企业界的共识，因此一定要坚持这三条原则，市场的作用是剩下的房地产产业都是和市场结合，市场来调节政府不再管。市场调节以后，市场的两个经济规律就必然起作用，一个规律是供求关系规定，应该由市场来调节。今年中国房价会出现结构性的状态，房价可能出现回落的状态，将表现为价格的结果。我们这里不会跌的，因为房价和成本差不多，房价不是成本决定的，是供求关系决定的。要做好思想准备，据我们调查，人口净留出城市未来对遇到这个问题，最近我们把中国现在70个城市研究了供求关系，这个是远远不够的，应该研究200个城市。供不应求的城市，我估计最后价格还会涨，一旦市场规定起作用的话，房地产价格一定会出现结构性变动。

　　我们既要关注价格上涨的问题，也要关注价格回落的问题，对某个城市这是很大的问题。

　　第二个市场规律是价格规律起作用，房价高不高不是房价本身决定的，是购买人的收入决定的，这样会导致不同种类的房价波动，有的房子种类的价格会涨，有的会跌。中国所有的阶层已经转向了消费化。过去拿到地后规定必须建多大面积，这种会逐步的退出去。

　　市场率先起规律的是这两大规律，所以有的地方会继续涨，有的地方会继续落。最近房地产界评了十大豪盘，竟然1月份到现在销售了100多套，还在涨。因为市场会起作用，不是房价本身起作用的。所以我们估计今年这两个规律一旦起作用的话就会出问题，就开始挤泡沫了，市场本身有挤泡沫的过程，这种泡沫要挤没问题，但是对社会来讲基于成本的问题，哪一种成本更低，这还需要思考。

　　上次在会议上讲到了一个问题，房价地价都有泡沫，挤哪个比较合理？现在房地产商不怕房价跌，因为他知道泡沫会慢慢的挤，最怕的是地价跌，因为地价跌马上就崩盘了。原来他拿的地楼面价是七千多一平米，当地政府在边上的地楼面家3000多一平米，这样就带来了问题。香港的房地产为什么提出三年不供地是有道理的，这个泡沫到底怎么破，我觉得一下子崩要比慢慢挤泡沫会可怕一点，因此提出来，我们要渡过这个调整恐怕地方政府的问题也要起到重要的作用，因为过去他们参与的过渡，能不能提出来在一些地方停止供地，比如说三四年不会让土地上市，温州这个地方，房价跌的很多，拦腰斩断没事，因为供地基本停止了。

　　这个泡沫怎么破呢？哪种更合理一点值得研究，我们的调查研究是开发商不怕房价降，最害怕地价降，一降可能就要崩盘。这些问题都是我们这次的一些新问题。我们国家对泡沫的处理应该是经验并不充分，而且泡沫的处理和西方的泡沫不同，我们的泡沫的背后更多的是政府原因，一旦交给市场后会开始挤。

　　这次的结构调整很重要的，这个产业，泡沫有，大家都知道。但是怎么挤它，恐怕是现在要研究的问题。背后涉及到金融问题，银行问题。最近建行12亿，浦发7亿，民间借贷超过7亿，这种状况恐怕是我们不想看到的，所以要研究这个产业挤泡沫的问题怎么挤。还讲到是部是房价慢慢降比地价一下子降来得轻一点，地价降差不多界限是2012年的7月份，以前我们还有多少，2012年7月之后地价逐渐进入常态，这个比例是多少，大致可以算出下一步怎么做更好一点。这是房地产产业的状态，怎么调。如果在座的有地产界的同志，我建议大家关注最近的一些人们思想和思维的交流更有好处。

　　第二个产业的变化比较大的是战略性新兴产业，涉及到未来的产业结构的技术含量，主要体现在战略性新兴产业上，我们总体提法是大力发展战略性新兴产业，国务院提了七个要点；

　　第一个是新能源，非化学原料是新能源。

　　第二个是新材料，就是复合材料。

　　第三个是信息技术。

　　第四个是生命生物工程，包括对人们意识的剖析和基因研究方面叫生命生物工程。

　　第五个是节能环保，对我们来讲现在很重要，最近我们研究发现，现在企业投资里面的1/3本身不是投资本身，是用在环境里。所以需要节能环保的技术的推动来发展。

　　第六个是新能源汽车，像电动汽车。

　　第七个是高端装备制造。

　　国务院这七个要点应该是代表未来产业主要的发展方向，这些产业怎么调整，我们发现关键问题是技术创新问题，它的发展和调整主要依赖于技术创新。比如说液压器技术的发现对我们国家光伏和煤炭影响的原因是技术的进展。

　　电动汽车，2010年行业报告认为电动汽车在中短期没有价值，现在看到已经有投资价值了，原因是过去速度提不起来，一小时最大速度30公里，而且充一次最多跑70公里，解决从2012年开始技术突破，现在生产出200公里以上的汽车，而且重一次电可以跑400公里。比如说跑800公里，这和加油的差不多，如果充电一次是5分钟左右，就可能会有很大的发展。最近研究发现中短期也有投资价值，原因是背后的技术发展。所以我们最近做了两件事儿，一个是搜集整理了支持这七个要点的技术的背后状况，有13项有颠覆性的技术，这些技术按照行业内的判断，2030年之前都可能成为现实，如果这样的话，对于这个产业的影响将会是巨大的。我们不是搞技术的，通过分析判断和整理发现支持它的13项颠覆性的技术，而且未来成功的可能在2030之前将会逐渐成为现实，所以中国的企业界要看到这个问题，这个问题成为未来非常要命的一个事情，中国的产业结构如果落后是什么状况，我们需要研究，所以我们搞了一个关于支持这七个要点新技术和技术成功的时间表，这个有意义。

　　中国的企业界要关注这个问题，像新材料，地区之间最快的是浙江宁波的一部分企业，宁波有新材料实验区，做的很不错。再就是有些企业看到调整的背后有很大的利益。

　　第二个事儿是我们现在技术落后的什么原因，我们发现两个原因，一个是技术条件的物质基础很差，就是我们讲的实验性经济，也就是以企业运作的现代化实验室，任何人离开这个物质技术都不行，实验是我们技术的基础。宁波这个实验室代表着未来的方向，是有很大意义的。第二个是自己使用，行政化太强，我们每年国家用于创新的钱并不少，很大的原因是行政化太强，我们基本上是从科技部到省科技厅层层下发的，和企业没什么关系，所以腐败很多，我们投资很大，但是没法见效的原因是行政性太强。我们建议，未来是不是要摆脱这种行政体制，走向以企业为主体，企业在申请的时候，政府应该把资金主要用在技术创新上，过去的很大问题是使用技术产业化，这个是市场的事儿，不应该是国家的支持，国家主要应该用在技术创新上。一旦走向行政化，像光伏给我们带来2000多亿的负担，光伏是产业化的进程，政府不应该介入，最后我们发现行政的效率极低，因此最近我们在跟科技方面的同志研究讨论，怎么样走向资源使用的市场化，比如说第三方评价，比如说未来不以政府为主体，以企业为主体，怎么转过来，需要考虑这个问题。

　　战略新兴产业的核心问题还是技术创新，而技术创新一个是物质基础怎么建立，一个是技术创新的资源使用的问题。这又涉及到一定改革的东西。总体来讲，战略新兴产业我们一定要关注，我建议企业界以各方面的力量应该认真研究分析这个产业，转到可运行的状态才可以。这是未来可能产业变动的第二个产业，就是战略新兴产业，目前我们对这个产业的考核情况大致是这样。

　　涉及到第三个产业是服务业，是我们这次结构调整中很重要的产业，服务业在产业中的比重直接影响这个国家服务的档次和水平。服务业既能决定国家产业结构的档次，也是吸纳就业的最重要的产业。所以一定要真正对服务业产业的调整作出很准确的判断。我们最近在搞服务业的调研中把中国服务业分为四大类，一类是消费服务，主要包括餐饮、商贸、养老消费、信息消费。这是统计上独立的一块。消费服务以人口为基础，中国是人口大国，所以应该发现空间还是很大的，我们发现消费服务最近出现问题，商业模式出现了剧烈变动，大中城市的商业中心开始走向衰亡，背后的主要原因有两个，一个是技术方面的，就是互联网技术的攻击，未来的网上购物。第二个是经济原因，一个企业不是为所有的阶层服务，只能为某个阶层服务，为什么从营销中心转向客户中心就是这个原因，未来商业模式上超市就是专门店，就是为某个阶层服务的店。最近企业反复告诉我说，他们深深感觉到为什么从营销中心走向以客户为中心，就是因为这个原因。消费服务未来是一个剧烈变动过程。去年7月份我去台湾，民进党的干部问我，我们党员在成都搞了百货店倒闭了，是不是你们供给倒闭的，我说是因为发生了调整的变化。消费服务在未来一年左右时间还是商业模式剧烈调整的过程，这个过程既是机遇也是挑战。这种机遇和挑战背后带来什么状态，最近我们有几个人在研究，目前看来可能是对这个调整是一个好事儿。

　　第二种服务是商务服务。商务服务领域很大，金融服务，投资银行，审计事务所，各类投资咨询公司都属于这块，我们遇到了两个问题，一个问题是现在这种商务服务有些还是垄断部门，像金融，新金融的行为和监管部门发生冲突，浙江银行告诉我说发改委管的太多，他说我们违反了价格法，我们搞垄断。我们不是垄断，我们这个是新形态，冲突很大。我估计所谓的传统金融被网络金融的冲击，这种监管冲击会导致产业的进一步发展，我估计这个产业未来的状态是怎么样把垄断部门逐渐专项真正的商务服务。

　　第二个是人才问题，现在非常需要各类投资咨询，我们基本上没有太多的人才。而且我们发现人员构成参差不齐，尤其是我们联想到我们教育改革的问题，未来教育改革是个很大的问题，是由教育市场的变动所引发的一些需求，这个问题我们没有搞，但是有一个大学已经做了，这个教育的改革主要是课程的改革，是很有意义的。

　　商务服务还有发展的空间，现在一个是改革的深化和调整的深化。

　　第三个服务是生产服务，为生产过程提供服务的，像设计，无论是建筑设计，工业产品设计还是服装设计都属于这一类。克强总理这次把生产服务讲到第一位讲，中国的空间很大，中国附加价值的提高在于设计的发展，一个地段在一个地方建了两个楼，结果同样的地段附加价值差这么大，就是因为设计的原因。未来生产服务对我们未来实业的提升将有巨大的意义。实际上这种生产服务有几个人就行，这个工厂应该支持这个过程，也会带来巨大的发展空间。

　　第四种服务业是精神服务，为满足人们的精神需求服务，我们叫文化产业，这个是不对的。例如影视，旅游，文化等等。这个服务不能小看它的价值，一旦投资正当，一部电影卖十几亿都很正常，投资回报是很高的，所以要加速这个服务业的发展。这个服务业的创意很重要，像美国创意的很好，把中国的两件东西都变成了人家的，一个是熊猫，一个是功夫，卖了17亿美金的市场价值。这种创意很重要。最近开座谈会的时候我参加了，要继续干预的话，中国的服务业肯定发展不起来，要少干预，根据人的需求来想办法。讨论到韩剧，最近有一个电视剧叫《别再犹豫》，看了以后有很多精神享受，韩剧为什么人们爱看它，它真正把文化融合在里面了，原因在于它把当作服务业来做。我见过一个韩国的编剧，我们现在都是假大空，原因是创意很重要。

　　最近我们要放开行政干预，让创意这个东西继续发展起来。

　　总体来讲，我们对服务业发现四大服务业未来都有发展空间，但是各自面临的问题不同，希望企业家做一些研究，让服务业获得较快的发展，在产业结构中的比例能够达到10%-20%的上升，对未来的就业将有巨大的好处。

　　第四个产业，就是制造业，我们号称制造业大国。这个结构怎么调整呢？一个是传统制造业，一个是轻工业和传统重化工业，像食品，纺织，家装等属于传统制造业，一个问题是产能过剩，已经基本涉及到整个行业，产能过剩是一个大问题，怎么样解决这个问题，最后怎么转过来，我们调查发现，现在两种企业很典型，一种企业是负债很高，这种企业往往很麻烦，会暴露一些金融风险出来。最近所谓的饼干大佬，一出问题三亿没了，因为负债很高，没法调整。这种比例我们统计了一下，占到传统制造业的17%左右，这个问题对银行有很大冲击，所以银行在未来肯定也有风险，银行的利润一定处于下降的状态。第二个是收入比例不高，负债也不高，这种企业冲击的是就业，一旦调整了以后就业很难，所以我想以后中国的就业会逐渐的暴露出来，这种企业会逐渐的暴露出来，像长三角珠三角的县级的企业很多。我们调查一个印礼品的企业，现在不准政府间送贺年卡了，那么它基本上就倒闭了，告诉我说银行的债务5000多万，但是就业很大，400多人就业。所以我想这个问题很快会显现出来。我们估计一部分会冲击金融，一部分会冲击就业。我今年对整个形势并不看得太乐观，以改变去年11月份的判断，我认为这个问题会越来越研究，产能过剩三五年才能解决这个问题。

　　第二个问题，所谓的生产不出好的产品，规模很大，但是生产不出来好产品，这个压力也很大。规模很大的企业没法生产好产品，我们调研发现这个不是一个口号能调整的，我们这次的制造业的调整是一个被迫的，我们应该是主动的才行，不应该到问题才调整，应该平时就调整。为什么人家能主动调整，我们不能呢？我发现一个，就是缺乏企业家精神，企业盈利和对产业贡献统一起来，企业不单要考虑盈利，还要考虑对产业的贡献。我们现在是什么赚钱就搞，明明是搞服装的非要搞房地产，最后的结果是谁都不考虑对这个产业的贡献，所以一定会出现搞不出好东西来。最近我到浙江去，当着他们几个服装企业的面讲，我2010年来的时候提高规模就很大了，基本上你们现在转向了房地产，没有一个认真研究这个产业怎么发展，你们缺乏这种企业家精神。最后的结果是没法让产品更新换代。现在想过来了，我们最近考虑浙江民营企业里10%多的企业一直坚持主业，所以他们做的不错，什么赚钱搞什么的企业最后都陷入了危机里。这个是一个大问题，这个要在企业界里充分考虑。这是传统制造业的第二个问题。

　　第三个问题是成本太高，接受不了。我们最近调查了11个行业，差不多有30个行业不存在了，像打火机的生产，这种产业必须要转移出去，这是国际分工的正面东西。如果我们持续不转移，最后会很惨。现在被别人替代了很正常，现在是死抱着不转移，很多企业都是这个问题。要推动产业的转移。传统制造业，这三个问题将是下一步一定要认真解决的问题。而且不同企业要采取不同的办法来采取不同的办法才能完成转变。

　　第二个是现代制造业，这个需求市场很大，我们国家不是现代制造业的大国，我们充其量是传统的大国。现在被两个国家瓜分，一个是欧盟，一个是美国。既然我们是需求大国，为什么不大力发展现代制造业，我们要考虑这个问题，比如说装备，我们是装备需求大国，石化装备基本上是靠进口，应该加速现代制造业的发展。今天跟法国签订要引进150架空客，我们不能自己生产，但是我们大量的资源使用的是现代制造业，这么多现代制造，我们到现在每年创新成果基本上没有，我们每年更新技术装备的基本上是民营企业，所以导致了我们很大的落后，现代制造业必须想办法放开民营企业的介入。

　　最近提出混合经济，但是调研很不乐观，我们去了一家很大的装备制造业，他说我们可以放开，但是民营企业最多只能占37%，他说占的太多了，我们社会主义就得不到保证了，大放开怎么行呢。我说混合经济讲的很清楚。我发现改革的问题在背后有很大的问题，中国现代制造如果不打破目前以国有为主的体制很难发展，而且我们充其量是传统制造业，过去也可以，现在也不行了，要加快现在的改革才行。

　　最近正在搞一个资料，把现代制造业的企业的情况，股权情况和技术创新情况搞个东西出来，不然的话没法向前推动。改革的决议写的很好，但是下去之后大部分人认为不可能，我估计确实有这个问题，我们继续靠注资，继续靠优惠，让中国成为现代制造业主体，这个问题是要加快改革，而且是根本性格调整才行。传统制造业和现代制造业不同，应该分开考虑。

　　总体来讲，这次产业结构的调研和调整认为这四个产业是未来最重要的要讨论的问题，因为时间关系，借这个机会给大家的信息是我们应该研究产业结构的变动，尤其是要深入和细化，对企业会有巨大的好处。谢谢各位。


（信息来源：新浪财经）

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